quinta-feira, 16 de maio de 2013

Manutenção Predial



Entre as muitas tarefas de um síndico está a de checar periodicamente alguns equipamentos do condomínio, tais como elevadores, bombas d´água, instalação de gás, antenas coletivas, filtros de piscina, equipamentos de segurança, entre tantos outros. Com isso, ele garante conforto e segurança aos moradores e evita gastos com possíveis reparos.

Elevadores

O elevador requer cuidados especiais. Siga as recomendações abaixo e não esqueça: quando houver problemas chame sempre profissionais. O remendo pode sair pior que a encomenda.

1. Infiltração de água nas instalações é bastante prejudicial. Devem estar sempre secos: casa de máquina, caixa de passagem, poço e cabina. Evitar lavagem de piso ou paredes em halls e corredores próximos aos elevadores.
2. O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve ser permitido à EQUIPE DE MANUTENÇÃO. A chave que dá acesso a esses locais deve permanecer com o zelador.
3.
Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores. O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas. Os elevadores devem ser conduzidos ao pavimento térreo e depois desligados com as portas abertas.
4. Se o elevador parar entre andares, as pessoas retidas em seu interior devem acionar o botão de alarme e/ou usar o interfone para pedir ajuda. Deve-se também chamar imediatamente a EQUIPE DE MANUTENÇÃO, cujo telefone está afixado no elevador, ou o Corpo de Bombeiros, pelo 193.
5. Respeitar a capacidade máxima de transporte do elevador. É obrigatório afixar no interior da cabina o número máximo de pessoas e o peso máximo permitido.
6. As crianças devem evitar brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos no elevador.
7.
Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da cabina do elevador.

Piscina

Não existe nenhuma lei específica, nem nada referente na Lei 4.951/64, que discipline o uso da piscina pelos condôminos. Cabe então aos próprios usuários, em Assembléia Geral, especificamente convocada, determinar e disciplinar o seu uso. Neste momento, bom senso é essencial.

Banho de visitas, uso de óleos bronzeadores (que prejudicam o sistema de filtragem), consumo de bebidas e comidas em seu interior, festas e outras possibilidades devem ser levantadas. Pode parecer chato ficar proibindo tanta coisa em área de lazer, mas essa ordem faz parte da manutenção.

Dicas para manter a piscina em ordem:
· Escovar as paredes da piscina para soltar a sujeira acumulada.
· Ajustar o PH (potencial de hidrogênio) em 7,2. Abaixo de 7, a água está ácida e acima de 7,4, alcalina.
· Limpar a superfície da água com cata-folhas ou peneira.
· No final da tarde, realizar uma super-cloração (14 gramas de cloro para cada 1.000 litros de água). · Acionar o filtro, na posição recircular, deixando-o ligado durante toda a noite. No dia seguinte: colocar decantador ou Maxfloc (clarificante ou floculante a HTH). Quantidade: 6ml para cada 1.000 litros de água. Ligar o filtro e deixá-lo funcionando por 8 horas. Durante a filtragem, verificar o estado do filtro. Provavelmente, será necessário desligar a bomba e realizar uma retro-lavagem para limpá-lo.
· Aspirar a piscina, drenando toda a sujeira depositada no fundo.
· Verificar o aspecto da piscina e da água. Se for necessário, repita a operação.
· Repor a água que foi drenada, utilizando, preferencialmente, água saneada. Água proveniente de poços artesianos, minas ou caminhões-pipa podem conter metais que, em reação com o cloro, imprimem à água tonalidades coloridas.
· No inverno, o tratamento pode ser menos intenso que no verão. Basta filtrar a água diariamente e adicionar 4 gramas de cloro granulado para cada 1.000 litros de água, a cada dois dias, checando o nível de cloro livre.
Se preferir, existem empresas especializadas que prestam esses serviços.

Gás
O prédio que tiver instalação central deve constantemente observar a instalação, detectando possíveis vazamentos. No local de vazamento, jamais acionar interruptores, lanterna, acender fósforos, lampiões, ou qualquer objeto que possa gerar faísca. Ventilar o máximo possível o local e fechar o registro de abastecimento. A porta do abrigo do GLP deve ser ventilada (tipo veneziana) e sua localização deve ser de fácil acesso.

Playgrounds
O playground é o espaço preferido pelas crianças. A falta de conservação pode ocasionar acidentes fatais. Reparos, pintura, troca de assentos dos balanços e de areia devem ser constantes. O síndico deve observar, na hora de instalar um balanço ou um escorregador, as características de cada um, distribuindo os brinquedos de forma harmônica. As gangorras e os balanços devem apresentar-se em grupos de dois, mantendo-se distantes uns dos outros. O limite de idade para uso de cada brinquedo deve ser respeitado. Outro item no aspecto segurança é quanto ao piso. Prefira gramado, evitando o concreto ou ardósia. O piso de grama amortece as quedas, amenizando bastante possíveis acidentes.
Fique de olho, também, no desgaste da fachada do prédio, lâmpadas e fusíveis queimados, vazamento de água, etc. Esse acompanhamento deve ser feito quase que diariamente.

Outras medidas

Manter limpos e lubrificados as instalações elétricas e de gás, o sistema de encanamento do prédio e até mesmo o quadro de medidores é fundamental. Procure seguir, também, as recomendações abaixo:
· Garagens: devem ter sistema de ventilação eficiente, que garanta a dispersão dos gases tóxicos provenientes dos escapamentos dos carros. As subterrâneas precisam de um bom sistema e drenagem e isolamento contra umidade nas paredes. Os pilares do edifício e as vagas do estacionamento devem ser pintados com faixas sinalizantes.
· Antena Externa: é indispensável a fixação perfeita e a colocação de aço que a protejam da ação do vento.
· Chaves magnéticas: as das bombas de recalque e da piscina devem sofrer ajustes, trocas e reparos, trimestralmente.
· Calhas da coberta: devem ser limpas mensalmente.
· Caixas de esgoto: devem ser limpas d três em três meses.
· Ralos: exigem limpeza mensal.
· Piscinas: cercas ou redes evitam a aproximação indevida das crianças. O piso que contorna a piscina deve ser de material antiderrapante. A água da piscina precisa receber tratamento químico e recomenda-se pedir exames médicos regulares aos usuários para evitar doenças de pele.
· Saunas: o sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado, com manutenção e inspeção periódica. Os pisos também devem ser antiderrapantes. É recomendável fixar uma placa informando que, para usar a sauna, deve-se estar em boas condições de saúde.
· Quadra de Esportes, Salas de Ginástica e Playground: precisam ser bem iluminados e o piso não deve apresentar irregularidades ou partes soltas.
· Portas de Vidro: devem receber avisos de sinalização para que fiquem bem visíveis.
· Pára-raios: é um equipamento de segurança obrigatório e deve receber manutenção permanente. A cada dois anos é necessária uma inspeção por uma empresa especializada.
· Grades: desempenham um papel fundamental para a segurança das crianças, evitando quedas.
· Escadas Enclausuradas: são necessárias para garantir o isolamento dos pavimentos em caso de incêndio.
· Portas corta-fogo: devem ter sistema de fechamento automático e estar em perfeito funcionamento, mas não podem ser trancadas com cadeados.
· Hidrantes: devem estar livres de volumes por perto.
· Extintores: devem sofrer inspeção anual e, a cada 5 anos, teste hidrostático, tratamento da chapa e nova pintura. A etiqueta de identificação deve conter as datas das manutenções.
· Mangueiras: devem ser dobradas de forma aduchada ou ziguezague, e nunca enroladas. A mangueira não pode ter comprimento inferior a 14,70m.

Evite incêndios

· Verifique sempre o estado das instalações elétricas. Antes de consertos e reformas, desligue a chave geral.
· Evite usar benjamins ou extensões. Muitos aparelhos ligados na mesma tomada podem causar sobrecarga e curto-circuito na fiação.
· Para limpar ou consertar aparelhos elétricos, desligue-os da tomada. Nunca mexa no interior de aparelhos de TV e, ao instalar antenas, mantenha distância dos fios elétricos.
. Sacadas próximas à rede elétrica merecem muita atenção. Cuidado com o manuseio de objetos metálicos nesses locais.
. Não passe os fios elétricos debaixo dos tapetes. Muitos incêndios começam assim.
. Desligue os aparelhos corretamente, usando sua tecla ou botão de ligar e desligar. Nunca puxe a tomada pelo fio.
. Aparelhos elétricos no banheiro são um grande risco. Utilize apenas rádios, secadores e barbeadores a pilha. Certifique-se também de que o chuveiro está bem instalado.
. Nunca toque em eletrodomésticos ligados enquanto você estiver trabalhando com as mãos mergulhadas na pia.

 Faça uma coisa de cada vez.

. Se o seu eletrodoméstico começar a fazer barulhos estranhos ou a soltar faíscas, desligue-o imediatamente.
. Mantenha as tomadas vedadas e os aparelhos elétricos fora do alcance de crianças. Oriente seu filho para nunca empinar pipas perto dos fios da rede elétrica, nem retirá-las caso elas fiquem pregadas na rede. Nunca use fios metálicos para empinar pipas.
. Todo cuidado é pouco na hora de mexer com produtos inflamáveis. Siga sempre à risca as recomendações da embalagem.

Cuidado com o fogo!

Tipos de incêndio:
. Fogo em materiais sólidos (ex.: papel, madeira, tecido e algodão). O que apaga: água (esfria, molha e encharca), espuma mecânica (esfria, molha e abafa), gás carbônico (só se for no início do incêndio) e pó químico.
. Fogo em líquido inflamável (ex.: gasolina, tinta e óleo). O que apaga: espuma mecânica (abafa), gás carbônico e pó químico (abafa).
. Fogo em tudo que esteja relacionado com eletricidade (ex.: máquinas, motor e gerador). O que apaga: gás carbônico (não danifica os equipamentos) e pó químico (protege o operador do calor).
Não esqueça: em caso de incêndio chame o Corpo de Bombeiros o mais rápido possível!
Fique atento à infiltração

A infiltração de água em paredes, telhados, lajes e pisos é muito comum em edifícios, podendo ocasionar acidentes e, até mesmo, desmoronamentos. Caracteriza-se principalmente pelo aparecimento inicial de uma área molhada (mancha levemente escurecida), chegando, ás vezes, a escorrer ou pingar. Na maioria dos casos, ela ocorre no sistema de abastecimento de água, nas tubulações de escoamento de águas pluviais ou nas instalações sanitárias, sendo mais comum iniciar-se no apartamento superior.
O ideal é que se faça uma boa impermeabilização enquanto o edifício está em construção. Mas, se ocorrerem infiltrações depois que o prédio for ocupado, é necessário fazer uma séria avaliação do problema.
Uma vez ocupado o prédio, sempre ocorre um processo de acomodação das estruturas, o que pode ocasionar alguma alteração na impermeabilização, prejudicando a sua finalidade. Nesse caso, a firma aplicadora pode fazer uma revisão do trabalho. Mas, a impermeabilização tem um tempo de vida útil e precisa ser refeita respeitando o período de garantia. Consulte firmas especializadas e credenciadas para a execução do trabalho.

Atenção

Antes de furar paredes, procure examinar as plantas hidráulica e elétrica do imóvel. Isso evita que você atinja os canos d'água e provoque curto-circuitos e grandes vazamentos.
Evite riscos de desabamentos
. Alterar a estrutura de edifícios do tipo caixão é inviável, pois as paredes e lajes são apoiadas umas nas outras. Se as inferiores forem removidas, as superiores ficam sem sustentação.
. Qualquer reforma que implique na derrubada de paredes, lajes ou vigas deve ser acompanhada por um especialista.
. É necessário fazer a manutenção anual do prédio.
. As infiltrações devem ser resolvidas logo, para que a água não oxide a ferragem da construção e comprometa a obra.
. As rachaduras devem ser acompanhadas com atenção. Principalmente se estiverem localizadas nos pilares ou vigas do edifício.
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